Cos’è e come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

25.07.2021
-

Nel caso in cui un mutuatario, nel corso del periodo di rimborso, si trovi nelle condizioni di poter pagare, in parte o per intero, il debito con la banca, può chiedere l’estinzione anticipata. Questa soluzione può comportare vantaggi e svantaggi a seconda delle caratteristiche del mutuo, di quanto previsto nel contratto e della fase di avanzamento della restituzione del debito a cui si è arrivati.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è quell’operazione che consente al mutuatario di rimborsare all’istituto di credito l’importo dovuto prima della scadenza prevista dal contratto. L’estinzione può essere parziale o totale. Nel primo caso viene versata una somma che corrisponde a una parte del debito residuo e che viene quindi sottratta allo stesso: in seguito all’estinzione parziale può essere abbassata la rata o accorciata la durata del mutuo, molto dipende da quanto previsto dal contratto di stipula. L’estinzione totale prevede invece il versamento del totale del debito residuo e quindi la chiusura del finanziamento con risoluzione anticipata del contratto. In questo caso gli interessi da pagare sono solo quelli maturati fino al momento dell’estinzione quindi quelli inclusi nelle rate già versate più i cosiddetti dietimi, ossia gli interessi generati nel periodo compreso tra il versamento dell’ultima rata e la chiusura del mutuo. Possono inoltre essere richieste delle spese amministrative ed eventuali penali, aspetto quest’ultimo che merita tuttavia di essere approfondito.

Penali per estinzione anticipata

In passato accadeva frequentemente che i contratti di mutuo prevedessero delle penali in caso di estinzione anticipata. Questa consuetudine è stata tuttavia interrotta a partire dal 2007: la legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani, ha stabilito infatti che non possono essere previste clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati per “l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. In caso di mutui accesi con le stesse finalità, prima dell’entrata in vigore della legge del 2007, i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base a un accordo tra ABI – Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale.

Conviene estinguere anticipatamente un mutuo?

Chi si trova nella condizione di poter estinguere il mutuo negli anni precedenti rispetto al termine previsto della rateizzazione, si trova a valutare se questa opzione sia davvero conveniente oppure no. L’abolizione delle penali costituisce senza dubbio un elemento a favore dell’estinzione anticipata, ma c’è anche un altro importante aspetto da tenere in considerazione. È necessario sapere che ogni rata di mutuo è composta da due quote: una quota capitale che costituisce una parte del capitale che è stato preso in prestito e che si sta restituendo, e una quota interessi che rappresenta una porzione degli interessi generati dal mutuo. Nei mutui con ammortamento alla francese – molto diffusi in Italia – accade che, pur restando invariata la rata mensile, nella prima parte del piano di ammortamento la quota interessi è più alta e la quota capitale più bassa; col tempo invece l’incidenza della quota interessi va a diminuire e cresce la quota capitale e nell’ultimo periodo la parte legata agli interessi risulta minima mentre la rata è composta quasi per intero dalla quota capitale. La convenienza economica dell’estinzione anticipata si ha quindi solo nella prima parte del piano di ammortamento, quando la gran parte degli interessi non sono ancora stati pagati. Se si è in una fase più avanzata della restituzione bisognerà calcolare con attenzione se chiudere anticipatamente il mutuo porti effettivamente dei vantaggi economici, valutando nel computo anche il fatto che l’estinzione farà venir meno delle agevolazioni fiscali riservate ai mutuatari, ad esempio le detrazioni degli interessi passivi del mutuo e la riduzione prevista nel calcolo dell’Isee.

{{BCD.lang.thisFieldIsRequired}}
{{BCD.lang.thisIsRequiredAndEmailValid}}
{{BCD.lang.thisFieldIsRequired}}
0 - 1 anno 1 - 5 anni Oltre 5 anni
{{i + 1}}. {{f.name}} ({{f.size}} bytes)
Acconsento al trattamento dei dati personali

Cerca sulla mappa

Torna all'inizio
X