Mutuo immobile commerciale: quali documenti?

L’accensione di un mutuo viene solitamente associata all’acquisto di un’abitazione, ma esiste anche la possibilità di ottenere un mutuo per comprare un immobile commerciale. Può essere il caso ad esempio di qualcuno che intenda avviare un’attività o trasferire un’attività già avviata in un nuovo locale che intende acquistare oppure di chi vuole comprare l’immobile in cui l’attività viene svolta e per il quale paga l’affitto. Per immobili commerciali si intendono negozi, ma anche bar, ristoranti, laboratori artigianali, per fare alcuni esempi. Le banche erogano mutui ipotecari per immobili commerciali, ma questo tipo di credito ha caratteristiche e condizioni diverse rispetto a quelle di un più comune mutuo per immobile residenziale.

Mutuo immobile commerciale: caratteristiche

Una delle più importanti caratteristiche che riguardano i mutui ipotecari per attività commerciali è la durata del piano di ammortamento: a differenza di quelli per la casa, questi prestiti non superano di solito i 20 anni. Le rate invece sono normalmente semestrali, elemento che si lega alle esigenze di questo tipo di mutuatari per i quali gli introiti sono molto spesso soggetti a oscillazioni anche significative nel corso dell’anno: scadenze troppo ravvicinate nella maggior parte dei casi genererebbero difficoltà nel reperimento della liquidità necessaria ad assolvere puntualmente ai pagamenti.

Altra caratteristica che distingue il mutuo per immobile commerciale è il cosiddetto rapporto LTV o loan to value: si tratta del rapporto percentuale tra il capitale richiesto e il valore commerciale dell’immobile. Se per i mutui su immobile residenziale questo valore è di solito dell’80%, per i mutui per immobile commerciale oscilla tra il 50 e il 70%.

Altra prassi abbastanza consolidata in relazione all’erogazione di mutui su immobili commerciali è quella di vincolare il mutuatario a mantenere la stessa destinazione d’uso per un determinato periodo, che può coincidere anche con l’intera durata del mutuo: a questo obbligo vengono di solito associate delle penalità come la restituzione anticipata del capitale e il pagamento di sanzioni. Il mutuatario inoltre è generalmente obbligato a non cedere o alienare l’immobile.

Per i mutui su immobile commerciale si applica normalmente un tasso di interesse fisso che può variare in base al loan to value: maggiore è il valore dell’immobile coperto dal mutuo, più alto sarà il tasso di interesse richiesto.

Documenti richiesti

Quando si fa domanda per un mutuo l’accettazione o il respingimento della stessa avvengono normalmente in seguito a una fase definita istruttoria che è quella in cui la banca reperisce e valuta tutta una serie di informazioni riguardanti il richiedente e, se si tratta di mutuo ipotecario, l’immobile di riferimento. Per un mutuo su immobile commerciale alcuni dei documenti richiesti più frequentemente sono:

Copia della propria dichiarazione dei redditi
Rapporto loan to value
Documentazione relativa all’immobile

Se si hanno altri finanziamenti o prestiti in corso questi vanno di solito dichiarati mentre e se si svolge lavoro dipendente anche il contratto di lavoro sarà sicuramente richiesto. Chi è proprietario di altri immobili – magari della casa in cui risiede – potrà presentare il titolo di proprietà che potrà rappresentare un’ulteriore garanzia per la restituzione del credito.