Ecco cos’è e come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo

20.09.2021
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Prendere un impegno per l’acquisto di un’abitazione senza tuttavia avere la liquidità necessaria per portare a termine la compravendita. È quello che succede nella gran parte dei casi in cui si intraprende una compravendita immobiliare e proprio questa è la situazione che porta i potenziali acquirenti a utilizzare lo strumento della proposta di acquisto vincolata al mutuo. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e come funziona.

La proposta di acquisto

Iniziamo facendo chiarezza su cosa sia la proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione che può dare il via all’iter di compravendita immobiliare e che viene presentata in forma scritta. Con essa l’aspirante compratore comunica al venditore di voler acquistare l’immobile a un determinato prezzo indicato nel documento stesso. La proposta è normalmente accompagnata dal versamento di una caparra ed ha un termine di scadenza fissato di solito in qualche settimana. La proposta di acquisto è vincolante per il compratore: dal momento in cui egli la consegna o invia al titolare dell’immobile è obbligato a tenere fede all’impegno di acquisto, diversamente perderà la caparra e rischierà anche di incorrere in richieste di risarcimento. Il vincolo sussiste tuttavia solo fino allo scadere della proposta: se il venditore non dovesse comunicare l’accettazione entro la data fissata, il proponente, successivamente alla scadenza, può considerarsi libero da ogni obbligo legale. Il venditore è invece vincolato dalla proposta di acquisto solo dal momento in cui la accetta. La proposta di acquisto costituisce quindi normalmente il passaggio immediatamente precedente rispetto al contratto preliminare, anche se, di fatto, una proposta d’acquisto accettata forma comunque contratto con responsabilità verso gli impegni presi e, in assenza di preliminare, la proposta di acquisto accettata può essere considerata preliminare.

Proposta di acquisto vincolata al mutuo

Spesso accade che nel momento in cui si intende presentare una proposta di acquisto non si ha sufficiente disponibilità economica per completare la compravendita in quanto si è pianificato di procedere all’accensione di un mutuo per pagare la casa. Non potendo tuttavia avere preventivamente la certezza che il credito verrà concesso, vincolarsi all’acquisto attraverso la presentazione di una proposta può essere rischioso. Una soluzione frequentemente adottata in questi casi è quella della proposta di acquisto vincolata al mutuo. Questa prevede l’inserimento, nel documento presentato, di una condizione sospensiva, opzione possibile grazie all’articolo 1353 del Codice Civile che prevede la possibilità di stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. Nel caso della proposta di acquisto, l’avvenimento incerto consiste nella concessione del mutuo da parte di un istituto di credito. L’effetto dell’inserimento di questa condizione è il seguente: se il mutuo viene concesso il proponente è vincolato all’acquisto dell’immobile; se il mutuo viene negato, per il proponente decade l’obbligo di acquisto. L’applicazione di questa condizione sospensiva a una proposta di acquisto prevede l’indicazione di un termine ultimo entro il quale l’aspirante compratore deve comunicare al venditore o eventualmente all’agente immobiliare se la richiesta di mutuo sia stata accettata e se quindi l’accordo possa diventare effettivo.
Nel caso in cui la banca non dia una risposta entro la data prefissata, il proponente può chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto. Se questo non accade o se il venditore non concede la proroga, la proposta perde ogni effetto.
È importante tenere presente che è fondamentale comunicare l’accettazione e soprattutto il rifiuto della richiesta di mutuo perché in caso di silenzio la proposta entra automaticamente in vigore alla scadenza del termine e l’acquisto diventa quindi obbligatorio.
Nel caso in cui la proposta di acquisto vincolata al mutuo venga annullata per mancata concessione del mutuo stesso al compratore spetta la restituzione della caparra versata.

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