Cos’è e come funziona la sostituzione del mutuo

20.04.2021
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Per chi ha un mutuo in essere può arrivare l’esigenza o la volontà, per molte diverse ragioni, di apportare delle modifiche alle condizioni del credito bancario. Per chi si trova in questa situazione le opzioni sono più di una, molto dipende dai bisogni che spingono a voler cambiare quanto precedentemente stabilito nel contratto di mutuo. Le principali possibilità che si hanno a disposizione sono in particolare tre: la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo. Di seguito approfondiamo le caratteristiche della sostituzione, confrontando questa soluzione con le altre.

Cos’è la sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo è quell’operazione che consente di estinguere anticipatamente un mutuo attraverso l’erogazione di uno nuovo che generalmente viene concesso da una banca diversa da quella precedente. Non è escluso tuttavia che la sostituzione del mutuo possa avvenire rimanendo debitori presso lo stesso istituto di credito: in questo caso si parla anche di rifinanziamento del mutuo. La sostituzione prevede quindi la risoluzione del contratto in essere e la stipula di un nuovo atto. Allo stesso tempo, con l’estinzione del vecchio mutuo si potrà ottenere anche il trasferimento dell’ipoteca da cui la vecchia banca decadrà come beneficiario a favore del nuovo istituto creditore: ovviamente questo passaggio non sarà necessario nel caso di sostituzione del mutuo presso la stessa banca.

Vantaggi e svantaggi della sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo comporta un vantaggio fondamentale: quello di poter accedere a maggiore liquidità, ovviamente a patto che si possano presentare adeguate garanzie per l’ottenimento di un credito più alto rispetto a quello residuo del mutuo precedente. Ed è proprio questa la principale differenza tra sostituzione del mutuo e surroga o rinegoziazione. Altra importante differenza consiste nel fatto che con la sostituzione è possibile anche cambiare gli intestatari del credito.

La sostituzione permette inoltre di poter accedere a condizioni più favorevoli come ad esempio un tasso di interesse più basso oppure un tasso fisso al posto di un variabile, consente di poter effettuare variazioni sulla durata del mutuo e sull’importo delle rate, dà la possibilità di cambiare i garanti del mutuo: tutte opzioni previste anche dalla surroga e dalla rinegoziazione del mutuo. La surroga è infatti quell’istituto che consente di modificare le condizioni del mutuo “trasferendolo” da una banca all’altra, senza spese per il mutuatario e mantenendo lo stesso debito residuo. La rinegoziazione prevede una variazione delle condizioni del credito in senso migliorativo per il mutuatario, restando però debitore presso la stessa banca.

Il principale svantaggio nell’effettuare la sostituzione del mutuo è quello dei costi: normalmente infatti il mutuatario che intende effettuare questa operazione deve farsi carico di tutta una serie di nuove spese. Tra queste ci sono le spese notarili e altri eventuali costi di gestione della pratica e commissioni che sono a suo carico, a differenza di quanto accade per la surroga. Da tenere in considerazione c’è anche il fatto che se l’importo del nuovo mutuo è maggiore rispetto al debito residuo, gli eventuali benefici fiscali – in particolare la detrazione IRPEF al 19% degli interessi passivi fino a un massimo di 4mila euro annui per i mutui prima casa – continuano a essere calcolati sull’importo del vecchio mutuo e non su quello nuovo.

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