Surroga del mutuo: cos’è e come funziona

15.03.2020
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Per chi ha un mutuo, magari acceso ormai da qualche anno, ma che non è vicino all’estinzione, la surroga può essere un’opzione da prendere in considerazione. La surroga di un mutuo può essere infatti una soluzione interessante soprattutto per la possibilità che offre di accedere a condizioni più vantaggiose. Da alcuni anni in particolare la richiesta di surroghe è particolarmente elevata perché, da una parte, le banche sono disposte in maniera più positiva rispetto alla concessione delle stesse e, dall’altra parte, i tassi di interesse sono mediamente più bassi rispetto al passato. Vediamo allora che cos’è la surroga del mutuo e come ottenerla.

Surroga: cos’è e come funziona

La surroga del mutuo è una procedura bancaria che consiste nel trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra. Il passaggio avviene perché il nuovo istituto di credito è in grado di offrire condizioni più favorevoli: è possibile in particolare cambiare il tasso di interesse, la durata, l’entità della rata mensile e anche il garante o i garanti del mutuo.

Tecnicamente quindi la surroga prevede la stipula di un nuovo contratto con un nuovo istituto di credito: il mutuo originario viene estinto per mezzo del capitale ottenuto col nuovo mutuo e quindi la vecchia banca cancella la propria ipoteca che viene invece iscritta da parte dell’istituto di credito che subentra. La surroga è prevista dall’Art. 1202 del Codice Civile ed è stata ulteriormente regolamentata dalla Legge 40 del 2/4/2007, conosciuta anche con il nome di “Legge Bersani”. Questo intervento normativo ha confermato innanzitutto che la surroga debba essere totalmente gratuita per il mutuatario: il passaggio da una banca all’altra non può, in nessun caso, comportare dei costi, quindi non possono essere imposti oneri fiscali o notarili né commissioni, spese di amministrazione o cancelleria. La surroga inoltre deve essere effettuata mantenendo l’esatto valore del debito residuo ancora in essere con la vecchia banca: diversamente, e in particolare quando il credito concesso aumenta rispetto a quello originario, si ha la sostituzione del mutuo, una procedura diversa dalla surroga, come vedremo più avanti.

Surroga della surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

Surroga della surroga, sostituzione e rinegoziazione sono altre possibilità che il titolare di un mutuo può valutare. La surroga della surroga consiste in un secondo, o addirittura terzo, passaggio da una banca all’altra: per chi ha già effettuato una prima surroga quindi, si tratta di un ulteriore trasferimento del debito da un istituto di credito all’altro.

La sostituzione del mutuo è un’opzione simile alla surroga, ma che si distingue da quest’ultima per alcuni aspetti, in particolare per il fatto di non essere gratuita. In caso di sostituzione del mutuo quindi può essere prevista una penale per l’estinzione del vecchio mutuo e ci sono inoltre da sostenere le spese fiscali e quelle notarili. Come accennato sopra, chi sceglie la sostituzione al posto della surroga di solito ha necessità di un finanziamento di maggiore entità rispetto a quello già in essere: altra differenza tra queste due procedure sta infatti nella possibilità per il mutuante di poter accrescere il valore del debito rispetto a quello residuo del mutuo originario.

Ancora differente è la rinegoziazione del mutuo che si effettua con lo stesso istituto bancario con cui si è già debitori. La rinegoziazione, come indica il termine stesso, permette di trattare nuove condizioni, accordandosi ad esempio su un tasso di interesse differente o su una diversa durata del mutuo.

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