Tasso dei mutui: guida ad una scelta consapevole

Il mutuo, considerando la dimensione (l’importo medio erogato è superiore ai 120mila euro) e la durata (in media tra i 20 ed i 25 anni), è il contratto finanziario più importante della vita. Per questo motivo, prima di apporre la propria firma, è fondamentale effettuare un’attenta analisi preliminare del prodotto e di quello che offre il mercato. La richiesta di un mutuo è spesso legata all’acquisto di beni e servizi. Un esempio tipico è quello del mutuo bancario, erogato dagli istituti di credito per la compravendita di beni immobili oppure ristrutturazioni di edifici.

Tasso dei mutui: fisso o variabile 

Come anticipato, il mutuo è un contratto di finanziamento fra due parti grazie al quale il mutuante cede al mutuatario, in termini di credito o prestito, una determinata somma di denaro finalizzata o meno ad una specifica attività (ristrutturazione) o acquisto (ad esempio, una casa).

Il mutuatario si obbliga a restituire quanto ricevuto entro una determinata scadenza e secondo i tempi e le modalità concordate, nella stessa misura di quanto ricevuto ma con il versamento di un ulteriore somma in veste di tasso di interesse.

I mutui possono essere a tasso fisso o variabile. Da qualche anno, è molto più facile passare da un mutuante all’altro grazie all’istituzione della surroga del mutuo che, senza più penali da pagare, consente di risparmiare parecchi soldi sulla rata dovuta.

In questo periodo di congiuntura economica, i tassi di interesse dei mutui sono tornati a risalire dopo anni di minimi storici, rendendo meno conveniente la stipula di mutui a tasso fisso a causa delle oscillazioni di mercato che stanno impattando su inflazione, prezzi di mercato ed anche tassi di indici (IRS per il tasso fisso, EURIBOR per il tasso variabile) su cui si basano i mutui.

Il dilemma dei tassi dei mutui 

È meglio affidarsi al tasso variabile (e quindi essere consapevoli che la rata di mese in mese può scendere o salire) o al tasso fisso (congelando quindi per tutto il piano di ammortamento il livello di interesse concordato con la banca il giorno della stipula dal notaio)?

Prima di scegliere è bene sapere che il tasso del mutuo è composto da due componenti:

• la prima è lo “spread” scelto dalla banca. Si tratta di un margine che l’istituto di credito applica per coprire i costi dell’operazione e per ritagliarsi un profitto.
• La seconda non dipende dalle scelte della banca ma è funzione dell’andamento del costo del denaro e dell’inflazione e di conseguenza dei tassi che “girano” sui mercati finanziari.

Il mutuo variabile è agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. Si tratta di tassi che indicano quanto costa il denaro all’ingrosso (cioè quanto costa alle banche prenderlo a prestito da altre banche o dalla Bce) per brevi scadenze.

Il mutuo a tasso fisso è agganciato all’indice Eurirs (che va da 1 a 50 anni) corrispondente alla durata del mutuo. Gli Eurirs stimano quanto costerà il denaro nel lungo periodo.

Le quotazioni degli Euribor e degli Eurirs variano ogni giorno sui mercati, perché ogni giorno in base all’andamento dell’economia possono cambiare le aspettative su come evolverà il costo del denaro.

L’effetto moltiplicatore del tasso dei mutui 

Approcciarsi al prestito ipotecario con scarse conoscenze finanziarie e di prodotto può costare davvero caro.

Trattandosi di un contratto a leva finanziaria (debito) e per di più di lungo periodo, ogni errore subisce un effetto moltiplicatore.

Informarsi in anticipo sulle opzioni in campo e sui problemi potenziali da evitare può abbattere sensibilmente il costo dell’operazione. Informarsi vuol dire anche conoscere l’universo fiscale che ruota intorno al mutuo e all’acquisto in generale della casa.

Al fine di evitare di stipulare un mutuo svantaggioso, il quale può arrivare a costare tra interessi e costi aggiuntivi oltre 50mila euro in più rispetto ad un mutuo studiato su misura sul proprio profilo ed ottimizzato sul fronte degli oneri, è fondamentale possedere una corretta istruzione finanziaria, almeno per quanto riguarda alcuni concetti fondamentali come:

• comprendere come sono formati i tassi di un mutuo (mutuo variabile e mutuo fisso) e quali sono i fattori che nel tempo possono modificarli.
• aspetti più contrattuali, quindi concentrarsi sugli oneri accessori del mutuo e le assicurazioni, tra cui quella obbligatoria per legge ovvero la “scoppio e incendio”.

Acquisire una forte consapevolezza in questi due campi può portare a colmare il gap di conoscenze iniziale con chi ci propone un finanziamento direzionandolo verso il mutuo migliore possibile.

Moratoria Mutui 2022: Fondo Gasparrini

Per tutto il 2022 il Governo – con la legge di bilancio per il 2022 – ha deciso la proroga delle misure di sostegno per famiglie, lavoratori autonomi e liberi professionisti previste per fronteggiare le difficoltà finanziarie connesse con la pandemia da COVID 19.

In particolare, è stata prorogata la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo accedendo al Fondo di Solidarietà per i mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa, conosciuto anche come Fondo Gasparrini.

Questo Fondo garantisce la sospensione del pagamento delle rate fino ad un massimo complessivo di 18 mesi.

È importante ricordare che:

• non è necessario presentare l’ISEE;
• l’importo massimo del mutuo ammesso alla sospensione è di 400.000€;
• i mutui che sono stati accesi con la garanzia del fondo di garanzia “prima casa” possono comunque accedere alla sospensione delle rate;
• non si tiene conto delle sospensioni già concesse, nel caso si sia ripreso il regolare pagamento delle rate.

La sospensione delle rate è un blocco temporaneo e non una cancellazione.

Gli interessi che maturano nel periodo di sospensione richiesta saranno a carico del Fondo Gasparrini per il 50%, ma l’altra metà comunque resta a carico del mutuatario. Di conseguenza il cliente alla fine della sospensione dovrà riprendere a pagare restituendo necessariamente qualcosa in più rispetto all’importo calcolato prima della sospensione.

Anche il piano di ammortamento si allungherà rispetto alla data di scadenza originariamente prevista.