Blockchain nel mercato immobiliare: una rivoluzione?

22.09.2022
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La blockchain nel mercato immobiliare è un tema nuovo ed abbastanza complesso.

Spesso al concetto di blockchain viene associato soltanto quello di criptovaluta, i vari Bitcoin, Ethereum ed altri.

L’idea di “acquistare casa pagandola in Bitcoin” è ancora molto lontana, sia per questioni di legislazione, sia per un oggettivo grado di rischio che le criptomonete portano con sé.

Prima di entrare nel dettaglio e di comprendere quali sono le applicazioni di questa nuova tecnologia nel settore immobiliare, vediamo che cos’è la blockchain.

Blockchain, un registro digitale e decentrato

 La Blockchain sfrutta le caratteristiche di una rete informatica di nodi. Consente di gestire ed aggiornare, in modo univoco e sicuro, un registro contenente dati e informazioni (ad esempio transazioni) in maniera aperta, condivisa e distribuita senza la necessità di un’entità centrale di controllo e verifica.

Si tratta di un registro completamente digitale costituito da tanti blocchi, ognuno dei quali si collega agli altri in una catena crittografica, difficile da manomettere.

La sicurezza del sistema blockchain deriva dal fatto che le informazioni sono scritte su ogni blocco informatico e che questo non risiede in un solo server, ma in tutta la catena.

Questo sistema offre la possibilità di registrare contratti, passaggi di proprietà o altri tipi di accordi sempre e solo in formato digitale.

In Italia, per ora, è ancora impossibile registrare una transazione immobiliare solo su una blockchain, senza passare dai consueti soggetti che hanno il compito di vidimare queste operazioni, quindi i notai.

Non si può pagare in criptovaluta un immobile. Però ci sono diversi impieghi in cui la blockchain sta trovando un ruolo. Scopriamo quali.

Sperimentazioni della blockchain nel mercato immobiliare 

Nella blockchain si stanno sperimentando diversi sistemi di verifica e controllo dei dati. Vediamo nel dettaglio come viene applicata la blockchain nel mercato immobiliare, attraverso alcuni esempi.

Esempio 1. La tokenizzazione nel mercato immobiliare 

La tokenizzazione è un sistema che permette di ratificare in maniera digitale delle quote di proprietà.

Si pensi alle quote societarie di un soggetto che possiede un immobile. Questa proprietà si può suddividere in tanti titoli di proprietà interamente digitali, i quali girano su una blockchain.

Essi prendono il nome di token, un po’ come il capitale delle SpA, che viene suddiviso in azioni.

Un token rappresenta un asset digitale basato sulla blockchain che può essere scambiato senza l’azione di un intermediario.

In Italia finora vi è stato qualche esempio applicato all’immobiliare. Con il sistema dei token è stata definita la procedura di acquisto delle quote di una società, che si era fatta carico di crediti NPL con sottostante immobiliare, di cui si era disfatta Unicredit.

Un altro esempio italiano è Italy Crowd, una piattaforma di crowdfunding, la quale da poco ha lanciato un’iniziativa che prevede la vendita ai clienti di “token”, da spendere poi sulla piattaforma per partecipare ai vari progetti immobiliari presentati sul portale.

Finora la legge italiana non ha emanato normative in merito ad un immobile direttamente posseduto attraverso token. In Florida invece un’abitazione è stata venduta all’asta, con l’acquirente che, nel corso di un’audizione digitale, si è aggiudicato l’immobile pagandolo 210 Ethereum, circa 650.000 dollari la valutazione in quel momento.

Tutti i pretendenti per iscriversi all’asta telematica dovevano dimostrare di possedere un “wallet” di criptovalute con una certa quota al suo interno.

Anche in questo caso, non è stato direttamente l’immobile a cambiare di proprietà.

L’acquirente si è aggiudicato, sotto forma di token digitali, i diritti di proprietà di una società registrata come LLC, simile ad una SRL, che a sua volta ha l’immobile.

Esempio 2. Il catalogo delle aste 

Si tratta di un’altra sperimentazione sempre nel campo delle aste immobiliari, la quale viene portata avanti dall’Osservatorio T6 e dall’Associazione Italiana Blockchain. Questa prende il nome di Rechain.

Le due realtà sono impegnate in una sorta di catalogazione digitale di tutti i cespiti immobiliari finiti all’asta.

In una blockchain vengono registrati i dati relativi al patrimonio immobiliare soggetto ad esecuzione, in modo tale da avere uno storico relativo alle vicende giuridiche, finanziarie, urbanistiche di ciascun immobile.

L’obiettivo è quello di rendere lo strumento fruibile a soggetti pubblici, come i Tribunali, o anche ai privati. In questo modo è possibile sfruttare il digitale per sburocratizzare e velocizzare tutti i processi ed i passaggi amministrativi legati alle aste.

Esempio 3. Accessibilità dei dati 

I dati impacchettati diventano disponibili a tutti senza bisogno di autorità di intermediazione o controllo: da un lato resta traccia di chi vi ha avuto accesso, dall’altro non è possibile operare alcuna modifica.

Basti pensare ai vantaggi di un catasto o di registri immobiliari così congegnati: ogni interessato in ogni momento può verificare in tempo reale la titolarità del bene e tutta la documentazione correlata.

Esempio 4. Sicurezza dei dati 

Il sistema di concatenazione univoca ed irreversibile, con crittografia e timestamp, la validazione reciproca ed il controllo automatico dell’identità degli utenti del network garantisce che i dati scambiati e registrati nella blockchain siano sempre autentici e integri.

In questo modo nessuna informazione inserita può essere eliminata, alterata o persa. La cancellazione di un pacchetto è di fatto impossibile, poiché viene automaticamente sostituito da se stesso, che era nella disponibilità del network.

Il sistema è “auto protetto” per natura.

Questo aspetto è estremamente interessante! Con buona pace dei notai, verrà meno l’esigenza di tutti gli adempimenti e formalità ora necessari per garantire sicurezza e pubblicità delle transazioni immobiliari.

Quali vantaggi offre la tokenizzazione nel settore immobiliare? (h4)
Il processo di tokenizzazione dei beni comporta una serie di benefici che lo rendono particolarmente vantaggioso per gli investitori.

Si tratta di:

  • maggiore liquidità. Mediante la tokenizzazione delle attività (immobile), questi asset finanziari possono essere scambiati su un mercato secondario. L’accesso ad una base più ampia di operatori, in questo senso, aumenta la liquidità, a beneficio sia degli investitori, che hanno maggiore libertà, che per i venditori, in quanto i token permettono la ricezione di un “premio di liquidità”, acquisendo così un valore maggiore dall’attività sottostante.
  • Transazioni più veloci ed economiche. Queste ultime vengono effettuate attraverso contratti intelligenti ed alcune parti del processo di scambio sono automatizzate. Tale automazione permette la riduzione degli oneri amministrativi connessi all’acquisto ed alla vendita, con un numero minore di intermediari interessati nella transazione portando non solo ad una più rapida esecuzione degli accordi, ma anche a costi di transazione inferiori.
  • Maggiore trasparenza. Poiché ogni dato contenuto all’interno del token viene registrato e conservato su un libro condiviso ed immutabile, non è consentito il possesso di beni in modo fraudolento. Il livello di trasparenza garantito dall’intero ecosistema permette a tutti i partecipanti di poter accedere al registro senza alcuna restrizione.
  • Maggiore accessibilità. La tokenizzazione garantirebbe l’accesso agli investimenti ad un pubblico molto più ampio. I token, infatti, sono altamente divisibili. Ciò vuol dire che gli investitori possono acquistare token rappresentanti percentuali minime delle attività sottostanti. In questo modo la tokenizzazione permette una riduzione delle barriere d’ingresso agli investimenti. In un periodo di crisi come quello attuale, in cui la ricerca della liquidità è un momento fondamentale a tutti livelli (sia politici che economici), il ricorso ai token potrebbe rappresentare una risposta comune o quantomeno offrire un set di strumenti per accelerare la ripartenza dell’economia reale.

 

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