Valore di mercato e valore catastale di un immobile

05.12.2020
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Quando si parla di valore di un immobile ci si riferisce normalmente al suo valore di mercato, ma un’abitazione – o un locale o edificio ad altra destinazione d’uso – è caratterizzata in modo importante anche da un altro indicatore, il valore catastale. Questi due valori sono accomunati dal fatto di rivelarsi indispensabili nel caso in cui si intende vendere il bene. Vediamo quindi cosa sono, come si calcolano e quando si utilizzano il valore catastale e il valore di mercato di un immobile.

Valore di mercato: cos’è

Il valore di mercato è il valore commerciale di un immobile: è quindi quel valore che si prende come riferimento quando si intende fissare il prezzo di vendita del bene. Questo indicatore si ottiene applicando la seguente formula: 

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Per effettuare il calcolo dobbiamo quindi innanzitutto computare la cosiddetta superficie commerciale che è costituita dalla somma tra la superficie coperta più le superfici scoperte, come quella del terrazzo o del giardino, più le eventuali quote percentuali delle superfici delle pertinenze. Il secondo dato che occorre è la quotazione al metro quadro dell’immobile, rintracciabile consultando l’apposita Banca dati dell’Agenzia delle Entrate. Infine i coefficienti di merito sono percentuali che assumono valori diversi in base ad alcune caratteristiche dell’immobile come le condizioni, il piano, la presenza del giardino, l’esposizione, la luminosità. Per il dettaglio dei coefficienti e maggiori informazioni sull’argomento invitiamo alla lettura dell’articolo: Come calcolare il valore commerciale di un immobile.

Valore catastale: cos’è

Il valore catastale di un immobile è un indicatore utile soprattutto a livello fiscale. Questo serve in particolare per determinare le imposte di successione, donazione, registro, ipotecaria e catastale. Il valore catastale si calcola a partire dalla rendita catastale che è un valore attribuito, con finalità fiscale, agli immobili in grado di produrre reddito e che può essere reperito semplicemente consultando una visura catastale relativa all’immobile in questione. La rendita catastale va rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale dell’immobile:

  • 115,5 per i fabbricati abitativi con agevolazione prima casa
  • 126 per i fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
  • 176,4 per i fabbricati in categoria catastale B (immobili a uso collettivo)
  • 63 per i fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D
  • 42,84 per i fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi) e gruppo E
  • 112,5 per i terreni agricoli

Il risultato di questa moltiplicazione costituisce il valore catastale di un immobile. 

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