Agevolazioni fiscali in caso di vendita e acquisto contestuale di un immobile

28.03.2022
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Comprare e rivendere casa non è sempre conveniente. Soprattutto se parliamo di prima casa. L’agevolazione fiscale che prende il nome di Bonus Prima Casa, che viene riconosciuta a chi acquista, appunto, la prima casa, prevede un’imposta di registro del 2%, a patto che non si posseggano altri immobili e che non si venda quello acquistato per almeno 5 anni.

C’è un modo però, nel caso in cui le esigenze familiari cambino e si sente la necessità di trovare un’altra soluzione abitativa, di vendere e comprare casa accedendo comunque ai benefici fiscali: la vendita e l’acquisto contestuale.

Vendere prima dei cinque anni

Chi decide di vendere la casa acquistata col bonus prima casa prima di cinque anni dovrà restituire allo Stato tutte le imposte che non aveva versato al rogito, oltre al pagamento di sanzioni pari al 30% delle imposte stesse. Chi decide di vendere e comprare una nuova casa contestualmente, invece, può avvalersi una seconda volta dell’agevolazione fiscale e, quindi, pagare meno tasse anche sul nuovo acquisto.

Vendita e acquisto contestuale: cosa si intende

Quando si parla di vendita e acquisto contestuale si intende l’atto di vendere e acquistare un nuovo immobile contemporaneamente o di vendere e acquistare entro 1 anno dalla vendita. È importante specificare che non basta aver firmato solo il compromesso: entro l’anno è necessario portare a termine la vendita firmando il rogito notarile, ossia l’atto di compravendita vero e proprio.

Il nuovo acquisto deve aver gli stessi requisiti

Anche la nuova casa deve rispondere agli stessi requisiti della prima, con la quale si ha avuto l’accesso al bonus. Per cui:

  • non si deve essere proprietari, neanche per quote, di altri immobili adibiti a civile abitazione nel Comune in cui si trova quello in corso di acquisto;
  • non si deve essere titolare, neanche per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa;
  • la casa acquistata non può essere di lusso e non deve essere accatastata come A/1, A/8 o A/9;
  • il proprietario e la propria famiglia devono trasferire la residenza entro massimo 18 mesi dal rogito notarile.

Le eccezioni

È possibile comprare una nuova casa senza vendere la prima nel caso in cui l’abitazione che si lascia sia diventata inidonea all’uso: questo può accadere se la struttura viene danneggiata e dichiarata inagibile, a causa di eventi eccezionali come un terremoto, o nel caso in cui la casa sia diventata troppo piccola, troppo grande o non più adeguata a comprovate esigenze familiari. Un caso può essere quello di un’improvvisa disabilità e di un immobile con barriere architettoniche.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Soluzioni per chi ha un mutuo in corso

Chi decide di vendere e acquistare contestualmente ha, spesso, l’esigenza di estinguere un mutuo in corso. In questo caso esistono diverse soluzioni per la compravendita di una casa con un mutuo in corso. Un argomento che potete approfondire nel nostro articolo sulla compravendita in caso di mutuo in corso.

Credito d’imposta

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

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