Ecco le modalità di calcolo del valore commerciale di un immobile

15.11.2020
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Calcolare il valore commerciale di un immobile è un’operazione fondamentale nel caso in cui si intenda mettere in affitto e, ancor di più, nel caso in cui si voglia vendere l’immobile stesso. Il calcolo dipende da molti diversi fattori e va effettuato con attenzione e con precisione: nel caso di errori il rischio è infatti, da una parte, di fissare un valore troppo basso e quindi di svendere la proprietà, d’altra parte di pretendere un prezzo troppo alto e quindi di non trovare acquirenti. Determinare tecnicamente il valore commerciale di un immobile da vendere prevede l’utilizzo di una particolare formula matematica nella quale vanno inseriti dei valori precisi che derivano dalle caratteristiche dell’immobile stesso.

Dati e formula per il calcolo del valore commerciale di un immobile

Il primo dato che dobbiamo procurarci per calcolare il valore commerciale di un immobile e quello relativo alla cosiddetta superficie commerciale che è costituita dalla somma tra la superficie calpestabile coperta più le superfici scoperte, come quella del terrazzo o del giardino, più le eventuali quote percentuali delle superfici delle pertinenze. Ci servirà poi la quotazione al metro quadro dell’immobile che intendiamo alienare: questo valore è rintracciabile consultando la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate e dipende dal Comune e dalla zona dell’edificio, dalla sua destinazione d’uso (residenziale, commerciale, terziaria o produttiva) e dallo stato di conservazione e manutenzione che può essere ottimo, normale o scadente. Infine abbiamo bisogno di quelli che vengono definiti Coefficienti di merito, percentuali che si riferiscono alle caratteristiche dell’immobile e che assumono questi valori:

  • piano seminterrato: -25% con o senza ascensore
  • piano terra o rialzato: -10% con giardino e -20% senza giardino
  • piano primo: -10% con e senza ascensore
  • piano secondo: –3% con ascensore e-15%senza ascensore
  • piano terzo: 0% con ascensore e -20% senza ascensore
  • piano superiore: +5% con ascensore e -30% senza ascensore
  • piano ultimo: +10% con ascensore e -30% senza ascensore
  • attico: +20% con ascensore e -20% senza ascensore
  • abitazioni libere: 100%
  • abitazioni locate a canone libero: -20%
  • riscaldamento autonomo: +5%
  • riscaldamento centralizzato: 0%
  • riscaldamento centralizzato con contabilizzatore: +2%
  • riscaldamento assente:-5%
  • esposizione a vista: +10%
  • esposizione esterna: +5%
  • esposizione mista: 0%
  • esposizione interna: -5%
  • esposizione completamente interna: -10%
  • da ristrutturare: -10%
  • in buono stato: 0%
  • ristrutturato: +5%
  • finemente ristrutturato: +10%
  • nuova costruzione: +10%
  • molto luminoso: +10%
  • luminoso: +5%
  • mediamente luminoso: 0%
  • poco luminoso: -5%

Avendo a disposizione questi dati possiamo applicare la formula per il calcolo del valore commerciale di un immobile che è:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Valutazioni immobiliari: il servizio di Relab

Come è facile intuire, il calcolo del valore commerciale di un immobile non è un’operazione semplice, ma richiede invece strumenti e conoscenze specifiche. Per avere una valutazione precisa è bene quindi rivolgersi a professionisti del settore. Tra i tanti servizi che Relab mette a disposizione dei suoi clienti c’è anche quello del calcolo del valore dell’immobile. Le valutazioni effettuate sono precise e certificate grazie all’utilizzo di un software qualificato e garantito. Questo valutatore informatico è stato messo a disposizione di tutta la rete degli agenti immobiliari Relab mettendoli nella condizione di poter redigere delle stime basate su un’ampissima base di dati provenienti da tutto il territorio nazionale e continuamente aggiornati. I parametri presi in considerazione sono inoltre particolarmente numerosi cosicché nessuna variabile viene lasciata al caso e ogni caratteristica dell’immobile viene valutata con perizia e attenzione – grazie anche alle conoscenze e alle capacità dei professionisti Relab – e va a comporre il calcolo finale. La valutazione complessiva del bene è poi certificata e avvalorata dalla produzione di una relazione di approfondimento che integra i dati tecnici ed espone e giustifica l’analisi effettuata. Quello del calcolo del valore commerciale è tra l’altro solo uno dei tanti servizi Relab di supporto alla vendita di un immobile.

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