Mercato immobiliare: il Rapporto 2021 sul settore non residenziale

05.07.2021
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L’Omi, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2021 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva: l’analisi è stata effettuata approfondendo, in particolare, le compravendite di uffici, negozi e laboratori, opifici e industrie nell’anno 2020.

Mercato immobiliare non residenziale 2020

Il mercato immobiliare in generale e il settore non residenziale in particolare hanno conosciuto una crescita continua dal 2014 che si è arrestata nel 2020 in seguito al diffondersi della pandemia e delle conseguenti misure restrittive messe in atto. Il report mette in evidenza come il settore non residenziale rappresenti, in termini di volumi di scambio, poco meno del 10% del mercato immobiliare complessivo e quasi il 15% in termini di stock.

Mercato immobiliare degli uffici

Nel 2020, nella categoria catastale uffici e studi privati (A/10), risultano censite poco meno di 635mila unità. L’Omi chiarisce tuttavia che questo dato non è realmente rappresentativo della quantità di immobili destinati a uso ufficio in Italia visto che molti di questi locali sono registrati sotto tipologie catastali diverse. Da una valutazione territoriale emerge che al Nord si concentra più della metà delle unità censite come uffici (oltre il 53% del totale nazionale), poco più del 20% si trova nell’area Centro, poco più del 25% al Sud e nelle Isole. Le compravendite di uffici sono scese – in controtendenza rispetto agli altri segmenti – nel 2018, risalite nel 2019 per poi diminuire di nuovo in maniera importante nel 2020. A livello nazionale il calo è stato del 10,3%; le zone più colpite sono state le Isole (-19,8%) e il Nord Est (-13,9%), mentre il Centro è stata la zona che ha tenuto meglio (-3,8%). Tre regioni hanno fatto eccezione rispetto all’andamento generale, facendo registrare un tasso positivo: si tratta di Umbria (+13,3%), Lazio (+8,3%) e Puglia (+7,5%). La quotazione media annuale di riferimento per gli immobili adibiti a ufficio nel 2020 e di 1.335 €/m2: prosegue e si accentua quindi la riduzione già avviata (-0,7% nel 2019 sul 2018). La macro-area Nord Ovest è l’unica sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente (-0,1%) con due regioni in controtendenza che hanno registrato una crescita della quotazione media (Lombardia e Valle d’Aosta, rispettivamente +0,5% e +0,4%); il calo medio più consistente si è avuto al Sud (-3,7%). In termini assoluti, la Liguria e la regione con la quotazione media più alta (1.981 €/m2), seguita dal Lazio (1.845 €/m2 ); sei sono invece le regioni che registrano una quotazione media inferiore a 1.000 €/m2 (Friuli-Venezia Giulia, Abruzzo, Basilicata, Calabria, Molise, Sicilia).

Mercato immobiliare dei negozi

Il report, per la tipologia immobiliare negozi e laboratori, prende in considerazione le categorie catastali C/1 e C/3 che nel 2020 contano più di 2,5 milioni di unità, in leggero calo rispetto al 2019. In termini di compravendite, dopo una crescita che durava dal 2014, il 2020 ha fatto segnare un’inversione di tendenza. Il tasso nazionale, -14,5%, è il più basso tra quelli registrati dai tre principali segmenti del settore non residenziale. A livello di macro-aree territoriali si nota una certa omogeneità: si oscilla tra il -16,7% del Nord Ovest e il -11,3% del Sud. Tra le Regioni, solo le Marche fa segnare un +0,6%, mentre tutte le altre sono caratterizzate dal segno meno (dal -6,5% dell’Abruzzo al -23,8% della Basilicata). In termini assoluti, in Lombardia continua a concentrarsi circa un quinto (20,8%) del totale delle compravendite, quasi il doppio del Lazio (10,7%) che resta la seconda regione per numero di transazioni. La quotazione media dei negozi nel 2020 è di 1.482 €/m2, in ulteriore calo (-2,7%) rispetto al 2019. Tra le macro-aree, il calo più elevato è quello registrato nel Centro: 1.662 €/m2 per una diminuzione del 2,9%. Parlando di regioni, il Lazio mantiene la quotazione media più alta, 1.953 €/m2, mentre Basilicata e Calabria restano al di sotto dei 1.000 €/m2.

Mercato immobiliare del settore produttivo

Sono quasi 800mila le unità immobiliari censite al catasto nel 2020 nelle categorie D/1 e D/7, relative, nella maggior parte dei casi, al settore produttivo. Di queste, quasi il 60% si trovano nell’area del Nord, il Centro e il Sud ne ospitano entrambe il 17% circa solo il 7,1% si trova nelle Isole. Anche per questo segmento dell’immobiliare, il 2020 fa registrare un calo delle compravendite che a livello nazionale e del -12,9%, con dati più o meno omogenei a livello di macro-aree. Per quanto riguarda le regioni, quattro sono in controtendenza: le Marche (+5,6%), l’Umbria (+1,8%), la Calabria (+26,6%) e la Basilicata (+41,2%, da rapportare tuttavia a una quota del mercato molto ristretta, pari a meno dell’1% del totale nazionale). Per determinare le quotazioni, l’Omi ha preso in considerazione i capannoni tipici e industriali per i quali la quotazione media nel 2020 viene calcolata in 469 €/m2, in calo dell’1,6% rispetto al 2019, a conferma di una dinamica decrescente già affermatasi prima della pandemia; la diminuzione riguarda tutte le regioni con le sole eccezioni del Molise (+2,2%), dalla Valle d’Aosta (+0,4%) e dalla Sardegna (+0,1%). La quotazione media più alta resta quella della Liguria (732 €/m2 ), seguita da Valle d’Aosta (684 €/m2 ) e Lazio (631 €/m2 ); gran parte delle quotazioni più basse, ovvero inferiori a 400 €/m2 , si concentra invece nelle regioni meridionali, con l’unica eccezione della Campania. Da un’analisi territoriale a livello provinciale emerge che Milano è la provincia con il numero più alto di transazioni di unità immobiliari a destinazione produttiva, comunque in calo di oltre il 20% rispetto all’anno precedente. Seguono le province di Torino, tra l’altro in controtendenza (+5,5%), Brescia (-12,8%) e Bergamo (-31,2%). Per quanto riguarda, infine, le variazioni relative alle quotazioni, restano stabili Padova e Treviso, in leggero calo quelli Bari e Brescia, in calo più consistente gli altri: le quotazioni medie più alte restano quelle di Roma (764 €/m2 ) e di Milano (656 €/m2 ) seguita da Bologna (555 €/m2 ), Brescia (550 €/m2 ) e Bergamo (541 €/m2 ).

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