È possibile annullare il compromesso durante una compravendita immobiliare?

16.05.2021
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In caso di compravendita di un immobile, in alcuni casi prima della firma del rogito si opta per un passaggio intermedio: la sottoscrizione del compromesso, detto anche contratto preliminare. Proprio perché questo contratto non è il vero e proprio atto di compravendita, può accadere che una delle due parti in causa, o addirittura entrambe, vogliano annullarlo: vediamo quando e come questo può accadere.

Compromesso: cos’è

Dopo l’accettazione della proposta di acquisto e prima della stipula del contratto definitivo può essere effettuato un passaggio intermedio che consiste appunto nella firma di un contratto preliminare o compromesso. Questo accade di solito nei casi in cui si vuole posticipare di un certo periodo – normalmente qualche mese – l’atto di compravendita per ragioni che possono essere la non immediata disponibilità dell’immobile o la mancanza di sufficiente liquidità da parte dell’acquirente. Il contratto preliminare non ha come effetto il trasferimento della proprietà del bene, ma obbliga entrambe le parti – venditore e acquirente – a stipulare il contratto di compravendita definitivo a determinate condizioni ed entro un certo periodo di tempo. Il compromesso va stipulato in forma scritta e deve essere trascritto nei Registri Immobiliari oppure può essere sottoscritto in forma privata e registrato all’Agenzia delle Entrate. È bene sottolineare che la trascrizione è preferibile in quanto prevale sulla registrazione: nel caso in cui ad esempio un proprietario stipulasse due compromessi con due soggetti diversi, se il primo venisse registrato all’Agenzia delle Entrate e il secondo trascritto nei Registri immobiliari, il secondo contratto prevarrebbe anche se il primo fosse stato stipulato e registrato in data anteriore rispetto alla trascrizione successiva del secondo. La validità della trascrizione dura 3 anni.
Al momento della sottoscrizione del contratto preliminare normalmente il compratore è chiamato a versare la caparra che viene fissata in accordo tra le parti e che di solito ammonta a una cifra che oscilla tra il 15 e il 30% del prezzo totale.

Annullare il compromesso

Sono molte le situazioni che, anche dopo la forma del compromesso, possono portare a un contenzioso tra le parti. Tra le questioni più comuni ci sono quelle di tipo urbanistico o catastale, l’emergere della presenza di pregiudizievoli, l’omissione di dichiarazioni importanti relative all’immobile e/o al condominio, la rilevazione di vizi di forma nell’atto.
Se, con il verificarsi di simili situazioni, entrambe le parti arrivassero a concordare sull’opportunità dell’annullamento, allora basterebbe firmare un ulteriore accordo di risoluzione consensuale del precedente contratto, accordo che dovrà indicare le condizioni dell’annullamento, in particolare per quanto riguarda la caparra.
Il contratto preliminare non può invece essere risolto pacificamente in modo unilaterale. Svincolarsi dal compromesso di vendita firmato e registrato non è infatti possibile o comunque comporta delle penalità per la parte inadempiente, sia nel caso in cui a volerlo sia il solo venditore che nel caso in cui sia solo il compratore, senza il consenso della controparte.
In particolare se è il venditore che si tira indietro dall’obbligazione ad alienare precedentemente sottoscritta, l’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto e l’ottenimento del doppio della caparra versata oppure può chiedere che l’accordo preso venga rispettato e che quindi sia una sentenza di tribunale a determinare il trasferimento di proprietà dell’immobile. Simile la situazione se è l’acquirente a non voler rispettare l’obbligo preso: il venditore potrà richiedere al giudice la risoluzione del contratto, trattenendo la caparra ed eventualmente chiedendo anche il risarcimento dei danni al compratore inadempiente oppure potrà pretendere il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile dietro pagamento della somma stabilita.

Situazioni spiacevoli e complesse come quelle descritte sopra non sono infrequenti nell’ambito dell’intermediazione immobiliare. Per evitare problemi e brutte sorprese, nel momento in cui si intende vendere o comprare casa, è bene quindi affidarsi sempre a dei professionisti: Relab opera con serietà ed esperienza nel settore immobiliare: scopri Chi siamo e contattaci se hai bisogno di consulenza.

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