Assemblea condominiale: quali sono le regole?

L’assemblea di condominio è uno strumento molto importante per assumere le decisioni più rilevanti della vita del condominio. L’amministratore ha, infatti, poteri molto limitati. È attraverso l’organo assembleare, dunque, che vengono rappresentati gli interessi di tutti i condomini, che hanno il diritto a partecipare in prima persona o attraverso una procura speciale, tramite delega. L’assemblea di condominio è convocata annualmente, in via ordinaria, ma può essere convocata anche in via straordinaria, nel caso in cui l’amministratore lo ritiene necessario o quando viene richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dello stabile.

Ma quali sono le regole per il corretto svolgimento di un’assemblea condominiale?

L’avviso di convocazione

Ogni condomino ha il diritto a partecipare all’assemblea condominiale: è necessario, quindi, che sia messo in condizione di potersi organizzare per prendervi parte. Attraverso l’avviso di convocazione, infatti, tutti i condomini vengono informati sulla data e il luogo in cui si terrà l’assemblea. Il luogo è stabilito dall’amministratore che deve tenere conto, però, dei limiti territoriali: deve essere consentito a tutti i condomini, infatti, di poter accedere al luogo senza impedimenti. Nell’avviso di convocazione è necessario, anche, indicare i punti all’ordine del giorno su cui verterà la riunione. L’avviso di convocazione deve essere inviato e ricevuto entro i termini previsti.

Termini previsti per la convocazione

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data stabilita dell’assemblea. Per poter rispettare i termini previsti per la convocazione è necessario, dunque, fare un conteggio a ritroso dalla data indicata, escludendo quest’ultima dal conteggio. La consegna dell’avviso può avvenire tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. La data di consegna fa fede per il conteggio sopracitato. In caso di consegna tramite posta raccomandata la data coincide con quella dell’avviso di giacenza.

Assemblea di condominio: i punti

Gli argomenti di cui i condomini sono chiamati a discutere in un’assemblea di condominio sono tanti e di diversa natura. I punti all’ordine del giorno, in un’assemblea condominiale, possono riguardare diverse questioni:

L’amministratore condominiale: tramite assemblea è possibile nominare, confermare o revocare la nomina.
Gestione delle spese: preventivo e rendicontazione annuale delle spese e ripartizione tra i condomini.
Costituzione di fondi speciali per far fronte a lavori straordinari di manutenzione, o migliorie.
Il regolamento di condominio.
Parti comuni del condominio: divisione tra i condomini o variazione delle destinazioni d’uso.
Promozioni di liti giudiziali o resistenza alle loro domande.

Regole per lo svolgimento dell’assemblea

Per il corretto svolgimento dell’assemblea condominiale è necessario raggiungere il quorum dei partecipanti. Il quorum per la costituzione regolare viene raggiunto tramite un conteggio di doppia maggioranza: per numero di condomini e per valore di millesimi. Per il primo parametro è sufficiente il conteggio delle presenze, per il conteggio del valore dei millesimi è necessario stabilire che le presenza all’assemblea siano di 2/3 del valore del condominio. Qualora non si raggiunga il quorum è possibile una seconda convocazione. Si deve fissare la seconda convocazione entro e non oltre 10 giorni dalla data della prima convocazione. Le regole di maggioranza in questo caso, però, scendono a 1/3 dei partecipanti e del valore del condominio.

Assemblee online: le nuove regole

Con l’avvento della pandemia da Covid-19 e le restrizioni che ha comportato, nell’ottobre 2020 sono state introdotte nuove regole per poter svolgere le assemblee di condominio online. L’assemblea può avvenire in videoconferenza attraverso una piattaforma telematica, previo consenso della maggioranza dei condomini. Sebbene possa risultare molto utile sfruttare un canale telematico, le modifiche legislative paiono poco chiare e la possibilità di questa nuova tipologia di svolgimento appare, oggi, ancora poco sfruttata.