Come gestire un condominio senza amministratore

15.07.2021
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In alcuni casi può succedere che un condominio non abbia un amministratore. Può trattarsi di una situazione provvisoria e solo temporanea oppure, in certe situazioni, i condòmini possono decidere di non prevedere la figura dell’amministratore e di provvedere diversamente alla gestione della convivenza all’interno dello stesso edificio. Vediamo in quali casi questo può accadere e come organizzarsi nel caso di condominio senza amministratore.

Condominio senza amministratore

La presenza di un amministratore è obbligatoria solo in caso di condominio con almeno 9 proprietari di immobili. Fino a 8 invece l’obbligo di dotarsi di un amministratore non sussiste e quindi i condòmini sono liberi di scegliere se eleggerne uno oppure no. In questo secondo caso dovranno organizzarsi per far sì che vengano gestiti diversamente tutti i necessari adempimenti burocratici, fiscali e logistici. Nulla vieta ai condòmini con meno di 9 componenti di dotarsi comunque, per comodità, di un amministratore, a prescindere dagli obblighi di legge. Allo stesso tempo ci possono essere invece casi di strutture con più di 8 condòmini che, per diverse ragioni, possono restare senza amministratore per un certo periodo di tempo. È il caso ad esempio in cui un condominio costituito da poco che non ha ancora scelto la figura adatta o non riesce a trovare un accordo sul nome oppure in caso di decesso dell’amministratore in carica. In tutti questi casi ciascun condomino può convocare un’assemblea condominiale e, nel caso del procrastinarsi dell’assenza di questa figura, ognuno dei condòmini ha la facoltà di rivolgersi al giudice affinché nomini lui stesso un amministratore.

Gestione del condominio senza amministratore

Per i condomini con meno di 9 proprietari di immobili, nel caso in cui si scelga di non avere un amministratore, è necessario provvedere a tutta una serie di incombenze legali e gestionali. Innanzitutto per ogni condominio è obbligatorio avere un codice fiscale pertanto uno dei condòmini deve preoccuparsi di richiederlo all’Agenzia delle Entrate. Altra questione è quella relativa al conto corrente condominiale. Per gli amministratori di condominio c’è l’obbligo di utilizzare un conto intestato al condominio sul quale far transitare le somme relative alla gestione finanziaria della struttura. Se l’amministratore non c’è è comunque consigliabile che il denaro in entrata e in uscita relativo alla gestione condominiale passi attraverso un conto corrente intestato al condominio pertanto è buona prassi che siano i condòmini stessi ad aprirne uno. Il regolamento condominiale costituisce un altro aspetto su cui conviene soffermarsi: l’obbligatorietà di dotarsi di un regolamento interviene solo quando i condòmini siano più di dieci, diversamente si può gestire il condominio rifacendosi più genericamente alle disposizioni del Codice Civile in materia. Per quanto riguarda le assemblee condominiali necessarie per prendere decisioni che riguardano la gestione del condominio e delle parti comuni dell’edificio, in assenza di un amministratore queste possono essere convocate direttamente da ognuno dei condomini. Le questioni da amministrare e risolvere all’interno di un condominio sono tuttavia anche molte altre: la riparazione di guasti, la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, la pulizia e il pagamento delle utenze sugli spazi comuni, solo per fare alcuni esempi. Per questo anche in mancanza di un amministratore è necessario individuare, tra i vari condòmini, un facente funzioni: una figura di riferimento che si occupi direttamente delle incombenze o che le deleghi, ripartendole fra tutti o alcuni condòmini disponibili a occuparsene. Molto importante in questo caso è l’elaborazione e l’approvazione in assemblea delle tabelle millesimali in base alle quali il facente funzioni può suddividere le spese tra i proprietari. L’individuazione di un facente funzioni è disposto anche dal Codice Civile che all’articolo 1129 prevede che “in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

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