Contratto di comodato d’uso per immobili: come funziona

Quello di comodato d’uso è un contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene – mobile o immobile – affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato. Il comodato è essenzialmente gratuito e prevede che, allo scadere del termine previsto, il comodatario restituisca al comodante il bene ricevuto. Anche l’utilizzo è vincolato a quanto previsto nel contratto e alla natura del bene stesso. In caso di beni immobili è sempre opportuno che il contratto venga regolarmente registrato.

Registrazione dei contratti di comodato

Come chiarisce l’Agenzia delle Entrate sul suo portale, i contratti di comodato d’uso di immobili possono essere registrati in due casi:

se redatti in forma scritta, e in questo caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto
se stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione

La registrazione va effettuata presentando, presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, il modello di richiesta di registrazione in duplice copia – nel caso di contratto verbale nel modello dovrà essere indicata la dicitura “Contratto verbale di comodato” – e la ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro. Solo per i contratti in forma scritta è dovuta anche l’imposta di bollo, che va pagata per mezzo di contrassegni telematici (ex marca da bollo) con data di emissione che non può essere successiva alla data di stipula del contratto. L’importo dei contrassegni è di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Riduzioni IMU in caso di comodato

I contratti di comodato d’uso sono utilizzati principalmente per regolarizzare la concessione gratuita di beni immobili a persone terze che di solito sono familiari del titolare. Anche per incentivare la regolarizzazione di questo tipo di situazioni sono previste delle riduzioni fiscali che riguardano questa fattispecie contrattuale.

Nello specifico, in riferimento all’imposta IMU, per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado – ossia solo genitori o figli – che le utilizzano come abitazione principale la base imponibile è ridotta del 50%. Da questo beneficio sono tuttavia esclusi gli immobili compresi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ossia le cosiddette case di lusso e per accedere alla riduzione è necessario rispettare alcune condizioni, in particolare:

il contratto deve essere registrato
il comodante deve risiedere anagraficamente e anche dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato
il comodante deve possedere un solo immobile in Italia o al massimo due, ma in questo caso il secondo immobile deve trovarsi nello stesso comune di quello concesso in comodato, deve essere adibito dal titolare a propria abitazione principale e non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 A/8 e A/9 (case di lusso)