Come funziona il contratto di locazione a canone concordato

09.05.2020
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In Italia sono due i contratti di locazione prevalentemente utilizzati: quello a canone libero e quello a canone concordato. I vantaggi del secondo sono relativi alla possibilità per l’affittuario di ottenere una quota mensile mediamente più bassa mentre per il locatore sono previsti sconti e agevolazioni dal punto di vista fiscale.

Caratteristiche del contratto a canone concordato

Il contratto di locazione convenzionato o a canone concordato è un tipo di contratto in cui il canone mensile viene stabilito rispettando condizioni e limiti previsti da accordi stipulati a livello locale tra le organizzazioni di categoria attive nel settore: di solito si tratta di associazioni che operano in rappresentanza di locatori e inquilini. Questi accordi contengono delle tabelle che indicano i valori di riferimento suddivisi per caratteristiche di immobili: in particolare sono importanti posizione, metratura e condizioni generali. I valori minimi e massimi per le quote di affitto possono quindi variare significativamente da un immobile all’altro e vanno calcolati caso per caso seguendo procedure non sempre semplici: è consigliabile quindi rivolgersi a un professionista esperto per effettuare le valutazioni del caso. Generalmente questo tipo di contratto prevede canoni calmierati ossia più bassi rispetto alle vigenti quotazioni di mercato: questa tipologia contrattuale risulta quindi vantaggiosa per l’affittuario, ma anche per il locatore che può accedere a particolari sgravi fiscali.

Agevolazioni fiscali nei contratti a canone concordato

In riferimento al regime fiscale ordinario, per i proprietari che affittano a canone concordato un immobile che si trova in un Comune ad alta densità abitativa è prevista una riduzione del 30% del canone in termini di reddito Irpef, riduzione che va a cumularsi alla detrazione forfettaria del 5%. La tassa di registro inoltre viene calcolata su una base imponibile ridotta al 70% del canone annuo pattuito: di fatto si accede quindi a uno sconto del 30%.
Anche per l’inquilino sono previste detrazioni Irpef che variano in base al reddito e per redditi inferiori ai 30.987,41 euro annui.

Per il locatore, in alternativa, è possibile optare per il regime fiscale della cedolare secca che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile. La cedolare secca prevede inoltre l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro e di bollo, ma ha come condizione l’impossibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Con la cedolare secca, per i contratti a canone concordato, sempre riguardo immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa, è prevista un’aliquota fissa ridotta al 10%. Il contratto di locazione a canone concordato prevede infine la riduzione del 25% sulla nuova Imu.

Durata del contratto di locazione convenzionato 

Il contratto a canone concordato è conosciuto anche come contratto 3+2, formula che sta a indicare la sua durata: tre anni con clausola di tacito rinnovo di ulteriori due, alle stesse condizioni, se non intervengono comunicazioni di disdetta. L’eventuale disdetta deve essere inviata dal conduttore o dal locatario entro i sei mesi precedenti la scadenza, per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R).

Il contratto di affitto a canone concordato può essere inoltre applicato ad altre due particolari fattispecie: i contratti transitori (durata da 1 a 18 mesi) e quelli per studenti universitari (durata da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico).

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