Contratto di locazione a canone libero, 4+4 come funziona

Il contratto di locazione a canone libero è uno dei contratti maggiormente utilizzati quando si affitta un immobile. Nel linguaggio comune viene anche definito 4+4 vista la durata in anni che questa tipologia di accordo prevede. Vediamone insieme le caratteristiche, il funzionamento e i vantaggi.

Come funziona la locazione a canone libero

Una delle principali caratteristiche del contratto di locazione a canone libero è quella indicata dal nome stesso: la libertà nel fissare l’importo mensile che l’affittuario è tenuto a versare al titolare dell’immobile. Non ci sono quindi vincoli né valori massimi o minimi da rispettare e il prezzo è stabilito in seguito alla mediazione tra conduttore e locatore. Altro elemento che caratterizza il contratto a canone libero è la durata. Viene infatti chiamato anche 4+4 perché il vincolo temporale di questo tipo di accordo è di 4 anni con la possibilità di rinnovo per ulteriori 4 anni. Il rinnovo in particolare interviene tacitamente se nessuna delle due parti comunica all’altra l’intenzione di recedere dal contratto. Se uno dei due intende invece interrompere la locazione deve inviare la disdetta a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

Nel caso in cui a dare disdetta sia il proprietario, egli deve indicare anche le motivazioni per le quali necessita di riappropriarsi dell’immobile, motivazioni che possono essere solo quelle previste per legge: tra queste il bisogno di trasferire la propria residenza nell’abitazione locata oppure la necessità di ristrutturarla o di venderla.

Per tutto il periodo dei due quadrienni il contratto originario non può essere modificato e le condizioni restano le stesse: per tutti gli 8 anni quindi le due parti non possono richiedere una modifica del canone di affitto. Trascorsi gli 8 anni invece entrambe le parti hanno diritto di “attivare la procedura per il rinnovo a condizioni diverse o per la rinuncia al rinnovo”. Il titolare e l’affittuario possono quindi accordarsi per un diverso canone di locazione oppure possono inviare la disdetta del contratto, sempre almeno sei mesi prima della scadenza, stavolta senza obbligo da parte del locatore di addurre specifiche motivazioni. Infine, nel caso in cui né il locatario né il locatore comunichino nulla all’altro, il contratto si rinnova tacitamente per altri 4 anni alle stesse condizioni e così a seguire per tutti i successivi quadrienni.

Per quali immobili

Secondo quanto previsto dalla normativa di riferimento, e in particolare dalla Legge N. 431 del 09/12/1998 e successivi aggiornamenti, non tutti gli immobili possono essere ceduti in locazione per mezzo di un contratto a canone libero. Restano esclusi per legge da questa fattispecie contrattuale:

gli immobili di pregio (categorie A1, A8 e A9)
le abitazioni di Edilizia Residenziale Pubblica, ovvero le cosiddette “case popolari”
gli immobili affittati per attività turistica
cantine, garage e altri immobili a uso non abitativo

Vantaggi della locazione a canone libero

Il principale vantaggio per chi sceglie questo contratto sta nella durata della locazione. Si tratta infatti di una tipologia contrattuale che vincola entrambe le parti a un periodo minimo di 4 anni – salvo casi eccezionali – con rinnovo automatico per ulteriori 4. È quindi la soluzione ideale per quegli affittuari che intendono utilizzare l’immobile per un lungo lasso di tempo: con il contratto a canone libero sono efficacemente garantiti e tutelati. Allo stesso tempo i vantaggi per il locatore sono innanzitutto la libertà di poter richiedere il canone che ritiene più adeguato e la certezza di avere l’immobile affittato per un lungo periodo di tempo e quindi di poter contare su una rendita sicura e continuativa.