Affitto a studenti e coronavirus: quali conseguenze sulla locazione?

18.06.2020
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In seguito all’emergenza sanitaria e al conseguente lockdown, tra le tante questioni emerse c’è anche quella della locazione agli studenti universitari fuori sede. Molti studenti infatti, in seguito alla chiusura delle università e al proseguimento delle lezioni a distanza, hanno abbandonato le città universitarie per tornare nei rispettivi luoghi di provenienza. Molti dei cosiddetti appartamenti universitari sono quindi rimasti vuoti e inutilizzati e diversi sono stati i casi di affittuari che hanno chiesto la sospensione o la riduzione del canone di affitto. Ma quali sono, in questo contesto, i reali diritti e doveri di locatori e conduttori? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Permanenza dei vincoli contrattuali

Se uno studente abbandona l’immobile locato e anche se questo accade in conseguenza del diffondersi della pandemia i vincoli contrattuali in essere restano comunque immutati. Non sussiste infatti, in questa situazione, nessuno dei casi per i quali è prevista la possibilità di interrompere il contratto. L’immobile resta utilizzabile, lo studente può continuare ad abitarlo. Inoltre i limiti alla circolazione e la chiusura delle università non sono ovviamente eventi riconducibili in alcun modo alla responsabilità del locatore. Il proprietario dell’immobile non è autore di alcuna azione od omissione che impedisca al locatario di godere liberamente dell’appartamento, se non in casi eccezionali che vanno analizzati nella loro specificità. Il contratto resta quindi, a tutti gli effetti, valido ed efficace. Ne consegue che l’affittuario è tenuto al regolare pagamento del canone di affitto.

Recesso anticipato

Le particolari contingenze potrebbero consentire allo studente di richiedere il recesso anticipato dal contratto per gravi motivi. Anche in questo caso tuttavia la disdetta va inviata per raccomandata al titolare dell’immobile con tre mesi di anticipo. Il saldo delle ultime tre mensilità resta quindi obbligatorio e se non viene regolarmente effettuato per il proprietario scatta il diritto di compensazione per mezzo della trattenuta del deposito cauzionale. Non solo: i gravi motivi vanno dimostrati e certificati. Se questi non sono concreti e dimostrabili si rischia di subire un’azione di tutela legale da parte del locatore e quindi di restare invischiati in un iter processuale dall’esito incerto.

Accordo di sospensione o riduzione del canone

Una strada che è possibile percorrere, vista la particolare situazione generatasi a causa dell’emergenza sanitaria, è quella di un accordo tra le parti che preveda la sospensione o la riduzione del canone. Si tratta di un comune accordo giuridico che può quindi essere proposto dal locatario e che necessita del consenso del titolare. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile decida di accettare e quindi di concedere condizioni agevolate al conduttore, l’atto va sottoscritto e registrato, ma non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro né di quella di bollo. L’accordo deve includere l’indicazione del contratto di locazione originario, del nuovo canone su cui ci si è accordati e della durata della riduzione o sospensione. Questa soluzione, se da una parte conviene all’affittuario che è chiamato a versare un importo più leggero, dall’altra avvantaggia in qualche modo anche il locatore che sarà sottoposto a una tassazione inferiore – essendo le imposte proporzionali alle quote di affitto dichiarate nel contratto – e che andando incontro alle esigenze del conduttore non rischierà di ritrovarsi l’immobile sfitto o, peggio, di dover fronteggiare una situazione di morosità.

In generale insomma la mediazione tra le esigenze e gli interessi delle due parti in causa sembra la soluzione più agevole per entrambi, proprietario e inquilino.

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