Immobili di interesse Storico Artistico: vincoli e tassazioni

L’Italia è certamente uno dei Paesi con il patrimonio culturale, storico ed artistico più imponente al mondo. Disseminati sull’intero territorio ci sono, infatti, centinaia di immobili che rivestono un’importanza storica ed artistica notevole, per cui il legislatore ha inteso provvedere alla loro cura e tutela con una legislazione ad hoc.

Sono considerati immobili di interesse storico ed artistico tutti quegli edifici che sono sottoposti a vincolo monumentale con decreto del ministro dei beni culturali ed ambientali, così come prescritto dal Decreto Legislativo n° 490/1999.

Il Decreto Legislativo 42/2004, invece, regola la tutela e la conservazione degli immobili definiti dal Ministero “di particolare interesse storico artistico”.

Il vincolo sopracitato deve essere opportunamente motivato nell’atto in modo che sia ben evidente che tipo di interesse riveste l’immobile in ambito artistico, storico o archeologico.

Non è detto che il vincolo gravi sull’intero immobile, potendo sottoporre allo stesso anche gli immobili in pessimo stato di conservazione.

D’altra parte è bene evidenziare come gli obblighi di conservazione e i vincoli di destinazione che i proprietari devono rispettare vengono compensati dallo Stato con una legislazione tributaria che li agevola.

Vincolo monumentale, di cosa si tratta?
 

L’atto che impone il vincolo monumentale deve essere notificato all’amministratore oppure, in sua mancanza, ai condòmini e viene trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari.

Grazie alla trascrizione, l’efficacia del vincolo si trasmette anche ai proprietari, ai possessori e agli eventuali detentori dell’immobile che dovessero succedersi nel tempo.

Il vincolo monumentale può essere:

• diretto, il quale viene apposto esclusivamente sugli immobili al quale è stata riconosciuta espressamente una rilevanza culturale, come indicato dall’articolo 10 del D.Lgs. 42/2004.
• Indiretto, viene messo invece sugli immobili che non possiedono alcun pregio né alcuna valenza artistica o storica, ma che si trovano nelle vicinanze di un immobile di interesse storico artistico. Questo tipo di vincolo serve ad evitare che i proprietari di questi immobili possano attuare delle azioni che possano ledere gli edifici che meritano di essere conservati e tutelati. Questo vincolo è previsto nell’articolo 45 del D.Lgs 42/2004 e serve a preservare il contesto nel quale l’immobile di interesse storico artistico sorge.

Questa distinzione è fondamentale perché solo ai proprietari, ai possessori o ai detentori di un immobile soggetto a vincolo diretto sono riconosciute le agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Se si ha a che fare con un immobile sottoposto a vincolo è fondamentale accertarsi di che tipo di vincolo si tratti, mediante una ricerca in conservatorìa o nell’atto d’acquisto.

Quasi sempre il vincolo apposto è di tipo indiretto. Questa tipologia non da la possibilità di avere alcuno sgravio fiscale.

Cosa comporta il vincolo monumentale?
 

Nel momento in cui il vincolo monumentale è stato notificato ha effetto costitutivo. Ciò comporta l’assoggettamento dell’immobile alla normativa vigente in materia di tutela.

Per effetto del vincolo al destinatario del provvedimento:

• è vietato stipulare atti sia a titolo oneroso che gratuito che prevedono il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Il destinatario del provvedimento è obbligato a dare immediata comunicazione alla competente soprintendenza nel caso in cui intendesse alienare in tutto o in parte l’immobile. In questo caso il Ministero dei beni culturali può esercitare il diritto di prelazione, ove si tratti di trasferimento di proprietà a titolo oneroso, come previsto dall’articolo 59 del Decreto Legislativo 490 del 1999.
• il proprietario o il detentore ha il divieto di eseguire qualsiasi opera se prima non ha sottoposto al vaglio della soprintendenza il progetto dei lavori da eseguire al fine di ottenerne l’autorizzazione preventiva. Di conseguenza, non si possono effettuare lavori di demolizione, restauro o modifica dell’immobile che possano comprometterne la sua integrità senza la preventiva autorizzazione ministeriale, come stabilito dall’articolo 20 del D. Lgs. 42/2004.
• Se invece le opere hanno carattere di urgenza e non possono essere procrastinate in attesa dell’autorizzazione da parte della soprintendenza, il proprietario dell’immobile può procedere con l’esecuzione dei lavori per evitare danni ulteriori. Tuttavia deve darne immediatamente notizia alla soprintendenza competente, presentando anche i progetti dei lavori nel più breve tempo possibile, affinché questa possa approvarli.
• Il proprietario o il conduttore dell’immobile è tenuto obbligatoriamente a sostenere tutte le spese necessarie alla protezione, conservazione e restauro dell’immobile sottoposto a vincolo, come stabilito dall’articolo 30 del D.Lgs. 42/2004. Deve essere data la possibilità di far accedere il pubblico all’interno dell’immobile.

La tassazione sugli immobili di interesse storico artistico 
 

Gestire un immobile che riveste un interesse storico e artistico è un compito che richiede grandi responsabilità. I costi della gestione sono abbastanza elevati.

Per questo motivo, lo Stato ha previsto per i proprietari ed i conduttori di questi immobili un trattamento tributario agevolato, anche se dal 2012 queste agevolazioni hanno subito una riduzione. Per gli immobili meritevoli di tutela è prevista la tassazione ai fini IMU. Pertanto, chi detiene un immobile di questo tipo senza averlo locato è tenuto esclusivamente al pagamento dell’IMU.

Le persone fisiche invece che hanno dato l’immobile in locazione, hanno:

• una rendita catastale rivalutata del 5% e ridotta del 50%;
• il canone di locazione al netto della deduzione forfettaria del 35%;
• la cedolare secca, cui è possibile optare anche per i contratti di locazione delle unità abitative all’interno di immobili di interesse storico e artistico.

Per gli immobili invece sottoposti a vincolo, la tassazione indiretta per il trasferimento dell’immobile prevede:

A.   imposta di registro al 9%, con un minimo di 1.000 euro;

B.   imposta ipotecaria di 50 euro;

C.   imposta catastale di 50 euro.

Il trasferimento di un immobile di interesse storico artistico può avvenire anche per:

• successione: in caso di trasferimento mortis causa, il riferimento normativo è dato dall’art.13 del D.Lgs 396/1990, il quale prevede l’esclusione dalla base imponibile dei beni già sottoposti a vincolo al momento dell’apertura della successione. Se invece nella successione sono ricompresi anche immobili non ancora soggetti a vincolo ma aventi tutte le caratteristiche di un edificio di interesse storico artistico, l’imposta dovuta dall’erede viene ridotta del 50%.
• Donazione. Per gli atti di donazione degli immobili sottoposti a vincolo, l’articolo 59 del D.Lgs 346/90 prevede il pagamento di un’imposta di registro pari a 200 euro al momento del trasferimento. Se l’immobile non è ancora sottoposto a vincolo, l’imposta viene ridotta del 50%.

La detrazione fiscale ai fini IRPEF 
 

Considerando il fatto che i proprietari ed i possessori di immobili sottoposti a vincolo vanno incontro a spese anche di sostanziale entità per la loro conservazione, restauro e manutenzione, il legislatore ha previsto una detrazione del 19% sull’IRPEF.

Questa agevolazione fiscale è prevista dall’articolo 15 comma 1 del DPR 917/1986 per i proprietari ed i possessori di beni immobili sottoposti a vincolo in forza del D.Lgs 42/2004.

Se invece si tratta di società, la legge prevede una deduzione dall’imponibile IRES.

Un’agevolazione che spetta anche nei casi in cui sia necessario procedere con l’inventario di archivi privati di interesse storico. In tal caso, però, c’è l’obbligo che l’intervento si realizzi immediatamente dopo l’apposizione del vincolo e che sia un intervento di natura straordinaria.