Caratteristiche e vantaggi della nuda proprietà

09.07.2020
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Tra le opzioni di compravendita immobiliare c’è quella della nuda proprietà, una fattispecie cui si tende a far ricorso sempre più spesso negli ultimi anni, anche a causa degli importanti cambiamenti che hanno interessato il mercato immobiliare. Quella della nuda proprietà può essere un’alternativa molto vantaggiosa sia per chi la vende che per chi la acquista. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Nuda proprietà: cos’è e come funziona

La nuda proprietà consiste nella proprietà di un bene a cui viene sottratto il diritto di usufrutto. La nuda proprietà può essere quindi venduta o anche donata, ma con la condizione che il possesso del bene in questione resti in capo al venditore per un certo periodo di tempo che di solito corrisponde alla sua permanenza in vita. La durata dell’usufrutto va quindi indicata nel contratto di vendita e può essere una data temporale fissata in accordo tra le parti oppure appunto può coincidere con la morte dell’usufruttuario: nel caso in cui l’atto di vendita non stabilisca nulla in merito, il termine si ritiene tacitamente fissato al momento del decesso del venditore, ma è sempre meglio dichiarare esplicitamente questa condizione per evitare equivoci e contenziosi. L’usufruttuario, dopo l’alienazione, può quindi continuare ad abitare nell’immobile di cui ha venduto la nuda proprietà o può disporne come preferisce, affittandolo o vendendo anche l’usufrutto stesso, ovviamente concedendo all’acquirente il proprio diritto di possesso solo per il periodo per il quale egli stesso può beneficiarne. L’usufruttuario ha tuttavia l’obbligo di mantenere invariata la destinazione economica e funzionale del bene: non potrà quindi effettuare sullo stesso modifiche strutturali – a meno che non sia autorizzato dal proprietario – e non potrà ad esempio convertire un’abitazione in un’attività ricettiva o commerciale o viceversa. Per l’usufruttuario esiste inoltre l’obbligo di conservare al meglio l’immobile e di non comprometterne il valore economico. Il nudo proprietario può a sua volta vendere l’immobile a terzi, ma anche il nuovo compratore potrà entrare in possesso del bene e quindi potrà usufruirne materialmente solo alla scadenza dell’usufrutto.

Imposte e manutenzione in caso di nuda proprietà

Per quanto riguarda le spese relative a un immobile ceduto in nuda proprietà, queste vengono ripartite tra usufruttuario e nudo proprietario secondo una prassi ormai consolidata: anche in questo caso tuttavia è bene che nel contratto vengano chiariti tutti gli aspetti relativi a costi e oneri fiscali. In generale l’usufruttuario è tenuto a farsi carico delle spese di ordinaria manutenzione e delle imposte, Imu e Irpef comprese. È invece il nudo proprietario a dover far fronte a interventi strutturali o di manutenzione straordinaria.

I vantaggi della nuda proprietà

Come accennato, vendere o comprare la nuda proprietà di un bene può portare significativi vantaggi. Per chi vende, questa opzione consente di beneficiare della liquidità derivante dall’alienazione potendo tuttavia continuare a utilizzarlo. Nel caso ad esempio di un anziano che non ha interesse a lasciare la propria casa in eredità, questa opzione permette di godere del vantaggio economico della vendita senza tuttavia perdere il diritto di abitare nell’immobile.

Per chi acquista c’è la possibilità di fare quasi sempre un vero affare perché la nuda proprietà, proprio per il fatto di essere priva dell’usufrutto per un certo periodo di tempo, viene normalmente messa in vendita a prezzi più bassi rispetto alle vigenti quotazioni di mercato.

Allo scadere dei diritti dell’usufruttuario sul bene, avviene poi la cosiddetta consolidazione ossia la riunione dei diritti di godimento del bene stesso con la sua nuda proprietà. A questo punto il titolare assume la piena proprietà sull’immobile e quindi si ritrova in possesso di un bene dal valore generalmente più alto della cifra da lui pagata per l’acquisto.

Inoltre per tutto il periodo di usufrutto il compratore non ha dovuto farsi carico dei costi di manutenzione e di tasse e imposte di nessun tipo: il titolare di nuda proprietà non è infatti tenuto a dichiarare il bene nella denuncia dei redditi.

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