Prassi e normativa sulla gestione dei parcheggi condominiali

10.11.2020
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Chi vive in condominio, nella gran parte dei casi, è chiamato a condividere alcuni spazi e servizi con il resto dei condòmini il che causa spesso discussioni e litigi. Uno dei motivi per i quali questi dissapori hanno origine è legato ai parcheggi, normalmente previsti a servizio di un edificio condominiale: ecco cosa prevede la normativa in merito alla gestione di queste aree.

Suddivisione del parcheggio condominiale

Innanzitutto va chiarito che per parcheggio condominiale si intende un’area la cui proprietà è condivisa tra tutti i condomini. Diverso è il caso di spazi di proprietà esclusiva di un solo condomino: in questo caso il titolare potrà disporre come crede del proprio box o posto auto, ovviamente finché non va a intralciare gli altri condòmini nel godimento dei propri diritti. L’articolo 1117 del Codice Civile inserisce le aree destinate a parcheggio tra quelle “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio”. Pertanto l’utilizzo di queste aree spetta a tutti i condòmini tra l’altro, come chiarito da alcune sentenze nel merito, secondo il principio della parità di godimento. La ripartizione dello spazio va quindi effettuata in modo equo, senza poter prevedere differenze di uso tra i titolari in base alle quote di proprietà in termini millesimali possedute. Spesso accade tuttavia che nascano problemi perché l’area adibita a parcheggio non è abbastanza ampia da poter ospitare le auto di tutti i condòmini. In questo caso di solito la parità va garantita ricorrendo a un sistema di turni che va regolamentata attraverso un accordo tra i proprietari degli immobili del condominio. In particolare si procede normalmente alla convocazione di un’assemblea di condominio che stabilisce la turnazione approvandola a maggioranza: si procede quindi a deliberare un vero e proprio regolamento che determina la gestione del parcheggio condominiale. Questo passaggio tuttavia non è obbligatorio: se in un condominio l’utilizzo libero del parcheggio comune avviene in maniera pacifica e senza contrasti si può certamente lasciare le cose come stanno, senza prevedere precise disposizioni: in questo caso varrà la regola che chi trova i posti auto liberi parcheggia, chi non li trova cerca altrove, allo stesso tempo chi trova i posti più comodi li occupa. Tuttavia basta la richiesta di un solo condomino a obbligare tutti gli altri a elaborare un regolamento per la gestione della zona di sosta. L’interessato, se non ascoltato, può obbligare il condominio ricorrendo alle vie legali.

Posti riservati e usucapione

È possibile riservare un posto auto, in via esclusiva, a un determinato condomino solo se questa disposizione viene deliberata dall’assemblea di condominio all’unanimità. Per quanto riguarda invece l’usucapione, cioè il diritto di proprietà che si consolida dopo 20 anni di utilizzo esclusivo del bene, questo si realizza solo se, oltre all’utilizzo del parcheggio, per questo periodo di tempo, il beneficiario abbia messo in atto dei comportamenti che abbiano manifestato in modo evidente ed esplicito l’intenzione di appropriarsi del posto auto, ad esempio installando sbarre, catene o altri strumenti finalizzati a impedirne l’uso al resto del condominio.

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