Come funziona lo sfratto: cause, tempi e modalità

Chi si trova a intimare o a ricevere lo sfratto vive certamente una condizione complicata e spiacevole. Lo sfratto è infatti l’atto giuridico per mezzo del quale, nell’ambito del rapporto di locazione di un immobile, il locatore chiede all’affittuario la riconsegna dell’immobile stesso. Un atto che arriva normalmente in seguito a richieste e solleciti e che può avere esiti molto diversi a seconda dei casi, anche perché le cause che possono portare a uno sfratto sono molteplici.

Cause di sfratto

La morosità e la fine della locazione sono le principali cause di sfratto. Nel primo caso per morosità si intende non solo il mancato pagamento del canone di affitto, ma anche quello delle spese condominiali. Per quanto riguarda il canone di affitto per avviare le procedure di sfratto basta un ritardo nel pagamento di 20 giorni mentre per le spese condominiali la somma non versata deve superare l’importo di due mensilità di locazione. Lo sfratto può essere esercitato anche in seguito alla risoluzione del contratto per comportamenti molesti dell’affittuario mentre lo sfratto per fine locazione può essere avviato anche quando da parte del locatore viene data regolare disdetta al primo termine di scadenza del contratto, ad esempio al quarto anno nei contratti 4+4.

Come si richiede lo sfratto

Chiariamo subito che la procedura di sfratto può essere attivata solo in presenza di un contratto regolarmente sottoscritto e registrato. Prima di avviare lo sfratto il locatore può tentare una via più conciliante inviando, per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, una diffida in cui invita l’affittuario a regolarizzare i pagamenti – in caso di morosità – o a lasciare l’immobile – in caso di fine locazione – fissando un termine per l’adempimento sollecitato e avvertendo che se la richiesta non verrà soddisfatta si procederà per vie legali. Trascorsa senza risultati la scadenza fissata nella diffida, l’unica soluzione è di rivolgersi a un avvocato e portare la questione in tribunale. L’avvocato invierà al locatario l’intimazione di sfratto che potrà essere convalidata dal giudice nell’ambito di un’udienza appositamente convocata. L’affittuario può evitare la convalida presentando in udienza opposizione allo sfratto: se le sue ragioni saranno ritenute ammissibili inizierà un contenzioso giudiziario tra le parti. Solo in caso di morosità il locatario può evitare la convalida anche versando le somme non pagate entro la fine dell’udienza oppure chiedendo il termine di grazia: un periodo di tempo che non può superare i 90 giorni entro il quale si impegna a saldare il debito. Diversamente il giudice emetterà la convalida di sfratto e stabilirà un termine entro cui il locatario dovrà lasciare l’immobile. Se neanche questo atto sortisce l’effetto desiderato, il titolare, per mezzo del proprio avvocato, dovrà notificare all’inquilino l’atto di precetto per rilascio di immobile, un’ulteriore intimazione che fissa la data per l’adempimento solitamente in 10 giorni dalla notifica stessa. Si tratta dell’ultimo monito prima dell’azione esecutiva dello sfratto: data e ora saranno fissate e comunicate all’occupatore abusivo e al titolare e il procedimento verrà effettuato dall’ufficiale giudiziario, se necessario coadiuvato dalle forze dell’ordine.