Immobili da costruire: le tutele previste per gli acquirenti

14.02.2021
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Si acquista una casa da costruire o in costruzione, ma i lavori si inceppano per qualche ragione oppure emergono problemi di altro tipo, l’impresa entra in crisi e gli acquirenti degli immobili rischiano di perdere le somme versate come anticipo. Situazioni di questo tipo sono state purtroppo non infrequenti in passato e hanno generato conseguenze certamente spiacevoli per i cittadini e le famiglie che ne sono rimasti coinvolti. Oggi tuttavia si tratta di eventi dai quali si è fortunatamente al riparo: la normativa in materia si è infatti evoluta con l’adozione di disposizioni specifiche a tutela di chi compra immobili da costruire.

Il decreto legislativo 122/2005

Le tutele meno recenti sono contenute nel decreto legislativo 122/2005 che prevede due elementi di garanzia fondamentali per l’acquirente. La prima è quella fideiussoria: prima della stipula del contratto l’azienda costruttrice è obbligata a consegnare al compratore una fideiussione di importo equivalente alle somme che ha riscosso e che, secondo le modalità previste dal contratto, deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà. La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, nullità che tuttavia può essere fatta valere solo dall’acquirente.
La seconda garanzia prevista è quella assicurativa: il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente stesso. L’assicurazione deve avere effetto dalla fine dei lavori e deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, “derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”. Negli anni successivi all’adozione di questa normativa tuttavia ci si è resi conto di come le possibilità per i costruttori di sfuggire agli obblighi previsti fossero ancora molte e quindi di come le tutele per gli acquirenti di case in costruzione fossero ancora troppo deboli, per questo si è intervenuti con il decreto legislativo 14/2019 che ha introdotto il “Codice della crisi d’impresa”.

Codice della crisi d’impresa e tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione

Il Codice della crisi d’impresa introdotto con il decreto legislativo 14/2019 è entrato in vigore il 16 marzo 2019. Tra le ulteriori e più stringenti garanzie che esso riserva a chi compra immobili da costruire c’è l’obbligo – pena la nullità dell’atto – di stipulare il contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata e sotto il controllo di un notaio che deve verificare l’adeguatezza delle garanzie a favore dell’acquirente. La nuova normativa estende inoltre la possibilità, per il solo compratore, di ottenere la nullità del contratto, anche all’ipotesi in cui il costruttore non adempia all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa. Inoltre è previsto che la fideiussione resti valida finché l’istituto fideiussore non abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione dell’attivazione della polizza assicurativa decennale postuma: fino a questo momento la fideiussione può essere escussa dall’acquirente in tutti i casi previsti e anche quando il notaio dichiari di non avere ricevuto la polizza assicurativa entro il termine fissato per la stipula del contratto definitivo che deve vedere indicati gli estremi della polizza stessa.
L’intervento del notaio rappresenta una garanzia anche per il fatto che, già dal momento della stipula del contratto preliminare, vengono effettuate tutte le verifiche sulla presenza di eventuali ipoteche o vincoli sull’immobile in costruzione. L’acquirente viene infine tutelato rispetto al rischio di ipoteche o vincoli successivi visto che il preliminare deve essere obbligatoriamente registrato: questa garanzia, secondo normativa, è valida per i tre anni successivi alla trascrizione.

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