Le tutele per l’acquirente in caso di vizi di un immobile dopo la compravendita
Può succedere che, in seguito all’acquisto di un immobile, ci si renda conto della presenza, sul bene, di vizi, criticità o difetti più o meno gravi. In questo caso la legge prevede delle forme di tutela per l’acquirente che sottostanno tuttavia a vincoli e tempistiche ben precisi. Ecco quindi cosa si può fare se si scoprono dei vizi di un immobile dopo la compravendita.
Vizi immobile dopo compravendita: la normativa
La legge prevede che un immobile oggetto di compravendita debba essere esente da vizi che lo rendano non idoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuiscano significativamente il valore. Il venditore ha quindi l’obbligo di garantire l’acquirente in questo senso. L’unica possibile eccezione è che il compratore sia consapevole della presenza di difformità e che accetti comunque di acquistare il bene: in questo caso è bene che tale accordo sia inserito in modo esplicito all’interno del contratto. Inoltre i vizi per i quali il compratore è tutelato sono solo quelli definiti occulti ossia difetti e criticità che, al momento della compravendita, non era possibile rilevare: i vizi considerati occulti sono quindi quelli non evidenti e facilmente riconoscibili. Infine le garanzie per il compratore possono essere invocate solo se i vizi o le cause dalle quali questi derivano siano preesistenti rispetto alla stipula del contratto.
Denuncia dei vizi
Se l’acquirente, dopo il rogito notarile, scopre vizi dell’immobile dei quali non era a conoscenza deve innanzitutto darne comunicazione al venditore attraverso una notifica chiamata denuncia dei vizi. È bene effettuare questa comunicazione per iscritto, preferibilmente con raccomandata con ricevuta di ritorno o via posta elettronica certificata ed entro il termine temporale stabilito per legge che corrisponde a 8 giorni dalla scoperta delle criticità. Questo significa che in seguito alla rilevazione di vizi occulti su un immobile acquistato – rilevazione che può essere certificata in alcuni casi da una perizia tecnica – si hanno 8 giorni per notificare la cosa al precedente proprietario: scaduto questo termine si perde ogni garanzia e quindi ogni diritto di rivalsa.
Una volta effettuato questo primo e fondamentale passaggio e in mancanza di un riscontro da parte del venditore che ne attesti la volontà di porre rimedio ai vizi contestati, l’acquirente può avviare un’azione legale a sua tutela.
Altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione è la durata di tale tutela prevista dalla normativa: il compratore ha a disposizione un anno dal momento della consegna dell’immobile per far valere la garanzia in suo favore.
Azioni di garanzia per i vizi occulti
Entro un anno dalla consegna dell’immobile ed entro 8 giorni dalla scoperta di vizi occulti l’acquirente può quindi avviare un’azione per esercitare nei confronti del venditore la garanzia di cui è titolare. Si può procedere secondo due diverse tipologie di azione:
- l’azione redibitoria che consiste nel richiedere la risoluzione del contratto e quindi la restituzione del bene al venditore che a sua volta deve restituire il prezzo pagato al compratore;
- l’azione estimatoria che consiste nella riduzione del prezzo del bene e quindi nel rimborso parziale di quanto pagato dal compratore.
Di norma la scelta tra le due opzioni spetta all’acquirente e una volta iniziata l’azione legale diventa irrevocabile.