Le tutele per l’acquirente in caso di vizi di un immobile dopo la compravendita

21.01.2021
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Può succedere che, in seguito all’acquisto di un immobile, ci si renda conto della presenza, sul bene, di vizi, criticità o difetti più o meno gravi. In questo caso la legge prevede delle forme di tutela per l’acquirente che sottostanno tuttavia a vincoli e tempistiche ben precisi. Ecco quindi cosa si può fare se si scoprono dei vizi di un immobile dopo la compravendita.

Vizi immobile dopo compravendita: la normativa

La legge prevede che un immobile oggetto di compravendita debba essere esente da vizi che lo rendano non idoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuiscano significativamente il valore. Il venditore ha quindi l’obbligo di garantire l’acquirente in questo senso. L’unica possibile eccezione è che il compratore sia consapevole della presenza di difformità e che accetti comunque di acquistare il bene: in questo caso è bene che tale accordo sia inserito in modo esplicito all’interno del contratto. Inoltre i vizi per i quali il compratore è tutelato sono solo quelli definiti occulti ossia difetti e criticità che, al momento della compravendita, non era possibile rilevare: i vizi considerati occulti sono quindi quelli non evidenti e facilmente riconoscibili. Infine le garanzie per il compratore possono essere invocate solo se i vizi o le cause dalle quali questi derivano siano preesistenti rispetto alla stipula del contratto.

Denuncia dei vizi

Se l’acquirente, dopo il rogito notarile, scopre vizi dell’immobile dei quali non era a conoscenza deve innanzitutto darne comunicazione al venditore attraverso una notifica chiamata denuncia dei vizi. È bene effettuare questa comunicazione per iscritto, preferibilmente con raccomandata con ricevuta di ritorno o via posta elettronica certificata ed entro il termine temporale stabilito per legge che corrisponde a 8 giorni dalla scoperta delle criticità. Questo significa che in seguito alla rilevazione di vizi occulti su un immobile acquistato – rilevazione che può essere certificata in alcuni casi da una perizia tecnica – si hanno 8 giorni per notificare la cosa al precedente proprietario: scaduto questo termine si perde ogni garanzia e quindi ogni diritto di rivalsa.

Una volta effettuato questo primo e fondamentale passaggio e in mancanza di un riscontro da parte del venditore che ne attesti la volontà di porre rimedio ai vizi contestati, l’acquirente può avviare un’azione legale a sua tutela.

Altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione è la durata di tale tutela prevista dalla normativa: il compratore ha a disposizione un anno dal momento della consegna dell’immobile per far valere la garanzia in suo favore.

Azioni di garanzia per i vizi occulti

Entro un anno dalla consegna dell’immobile ed entro 8 giorni dalla scoperta di vizi occulti l’acquirente può quindi avviare un’azione per esercitare nei confronti del venditore la garanzia di cui è titolare. Si può procedere secondo due diverse tipologie di azione:

  • l’azione redibitoria che consiste nel richiedere la risoluzione del contratto e quindi la restituzione del bene al venditore che a sua volta deve restituire il prezzo pagato al compratore;
  • l’azione estimatoria che consiste nella riduzione del prezzo del bene e quindi nel rimborso parziale di quanto pagato dal compratore.

Di norma la scelta tra le due opzioni spetta all’acquirente e una volta iniziata l’azione legale diventa irrevocabile.

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